一、【資料背景】

桂林市人民政府于2018年3月26日發(fā)布了《桂林市城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)(回用)實施細則(暫行)》(市政規(guī)〔2018〕10號)，自2020年3月26日起施行。2010年4月4日，自治區(qū)人民政府發(fā)布了《關于進一步推進城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)促進高質量發(fā)展的指導意見》(桂政辦發(fā)〔2020〕22號)，從政策、體制等方面對廣西自治區(qū)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)工作給予了指導和支持。桂林市自然資源局根據(jù)自治區(qū)政府的要求，制定了《管理辦法》。

二、【解讀分析】

重開發(fā)方案：1.在專項規(guī)劃中增加開發(fā)項目的補充內容。如果擬開發(fā)地塊不在《專項規(guī)劃》范圍內，原土地使用權人有自主再開發(fā)的意愿，原土地使用權人可以向項目用地單位所在地城市人民政府申請辦理城鎮(zhèn)低效用地認定和新增城鎮(zhèn)低效用地手續(xù)。城市政府向市土地儲備中心提出書面增容申請，市土地儲備中心對增容申請進行初審后，由增容申請的土地使用權人委托有資質的施工單位編制增容論證報告。由市土地儲備中心會同有關城區(qū)政府、市直部門會審，經市自然資源局審核后，通過中國土地市場網和土地有形市場等指定場所予以公布。2.自行重新開發(fā)項目的執(zhí)行程序。《專項規(guī)劃》中納入并經批準的新增建設用地項目，由市土地儲備中心向市自然資源局申請辦理新的規(guī)劃條件。獲得新規(guī)劃條件后，市國土資源局組織項目實施單位委托有資質的施工單位編制項目實施方案并進行項目社會穩(wěn)定風險評估，經市國土資源局報市人民政府批準，通過中國土地市場網、土地有形市場等指定場所進行公示。通過抽簽選擇中介評估機構，市自然資源局對土地價格進行評估，提出土地出讓底價建議，或對應繳納(補繳)的土地出讓價款，報市人民政府批準。由政府通過公開招標方式引入建設業(yè)主市場主體再開發(fā)程序，并按照自主再開發(fā)實施程序進行。3.政府收儲再開發(fā)實施程序。建設用地使用權人改造意愿調查、配套設施建設和成熟工作，由項目所在地的市人民政府負責制定供地方案。土地供應方案經市人民政府批準后，由市土地招拍掛辦公室依法進行招標。

執(zhí)行細則明確了自主再開發(fā)項目的現(xiàn)狀為劃撥土地使用權的、現(xiàn)狀為出讓土地使用權的、已出讓工業(yè)用地不改變用途的三種情形下的土地出讓金繳納(補交)的計算方法，以及現(xiàn)狀為劃撥土地使用權、出讓土地使用權的土地收儲價格的計算方法。對于自行重新開發(fā)的項目，根據(jù)原址上建(構)筑物的評估結果計算地塊改造投入成本，對于已經滅失或部分滅失無法評估的建(構)筑物，根據(jù)不同的土地使用條件計算地塊改造投入成本。對屬于收儲和再開發(fā)的項目，綜合計算新的土地使用條件下出讓土地使用權的市場價格、原土地使用條件下劃撥土地使用權權益價格(原土地使用條件下剩余余年期土地使用權的市場價格)、合法產權地上建筑(附著物)評估價值和增值部分的30%。

根據(jù)《城市規(guī)劃條例》的規(guī)定，在實施城市規(guī)劃過程中，需要收回用于公益和公共基礎設施的部分國有建設用地使用權，由市人民政府按照土地使用權評估價格收回。新建公共建筑中的小公共設施，如公共綠地、防護綠地、城市支路等，應由業(yè)主負責劃出一塊建設，與主體工程同步規(guī)劃設計、同步施工、同步驗收、同步交付使用。二次開發(fā)涉及商品住宅開發(fā)的，應按規(guī)劃商品住宅總建筑面積的5%配建人才住宅，人才住宅應無償移交市土地儲備中心。

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