一、【資料背景】

健全土地使用權(quán)二級市場轉(zhuǎn)讓、出租、抵押制度，是黨中央、國務(wù)院作出的重大決策部署，也是深化經(jīng)濟(jì)體制改革的重要內(nèi)容�！蛾P(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的指導(dǎo)意見》(國辦發(fā)〔2019〕34號)經(jīng)中央全面深化改革委員會(huì)第八次會(huì)議審議通過，于2019年由國務(wù)院辦公廳印發(fā)，明確了新時(shí)期完善土地二級市場的頂層設(shè)計(jì)和一系列基礎(chǔ)性系統(tǒng)性制度安排。

為了落實(shí)《指導(dǎo)意見》，進(jìn)一步完善福建省土地二級市場，加強(qiáng)用地保障，促進(jìn)全方位推進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展，根據(jù)廈門市試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，省自然資源廳牽頭起草了福建省《實(shí)施方案》。省委全面深化改革委員會(huì)第十二次會(huì)議審議通過了《實(shí)施方案》，并于近期印發(fā)實(shí)施。

二、【解讀分析】

《實(shí)施方案》共分四個(gè)部分：第一部分，明確總體要求：力爭在2022年底前，建立產(chǎn)權(quán)清晰、市場定價(jià)、信息集中、交易安全、監(jiān)管有效的土地二級市場，基本形成統(tǒng)一開放、競爭有序的土地二級市場體系;第二部分，明確了適用范圍：土地二級市場交易對象為國有建設(shè)用地使用權(quán);農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地依法入市后，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，可以參照本方案執(zhí)行。第三部分，明確任務(wù)措施：從完善交易制度、創(chuàng)新運(yùn)行模式、健全服務(wù)體系等三個(gè)方面提出了具體措施。首先是完善交易規(guī)則，健全市場機(jī)制;一是應(yīng)明確轉(zhuǎn)讓形式;二是應(yīng)明確轉(zhuǎn)讓條件;三是完善土地分割、合并轉(zhuǎn)讓政策;四是規(guī)范劃撥建設(shè)用地使用權(quán)出租管理;五是明確抵押條件;六是應(yīng)放寬抵押權(quán)人和抵押物的限制。其次創(chuàng)新經(jīng)營模式，規(guī)范市場秩序;一是要優(yōu)化交易平臺，二是規(guī)范交易流程;三要加強(qiáng)信息共享;第三，要健全服務(wù)體系，加強(qiáng)監(jiān)督和管理;一是提供方便高效的政府服務(wù);二是培育和規(guī)范中介機(jī)構(gòu);三是加強(qiáng)市場監(jiān)管;四是健全土地市場信用體系。第四部分，明確保障措施。從強(qiáng)化組織領(lǐng)導(dǎo)、完善政策措施、注重宣傳引導(dǎo)、嚴(yán)格監(jiān)督問責(zé)四個(gè)方面加強(qiáng)保障。

《實(shí)施方案》著重解決的問題：著重解決交易規(guī)則不健全的問題。方案圍繞建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押三種交易形式，明確了交易范圍、交易條件、交易程序等規(guī)則。確定以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，審批機(jī)關(guān)為市、縣(區(qū))人民政府;以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)符合原土地出讓合同、監(jiān)管協(xié)議中約定的轉(zhuǎn)讓條件;細(xì)化土地獨(dú)立分宗條件，明確土地分宗轉(zhuǎn)讓由市、縣(區(qū))國土資源主管部門根據(jù)原出讓合同或劃撥決定書，重新出具分宗后的規(guī)劃條件;加強(qiáng)劃撥建設(shè)用地使用權(quán)出租收益金管理，由市、縣(區(qū))人民政府制定土地收益金征收標(biāo)準(zhǔn)和具體辦法;允許營利性養(yǎng)老、教育、醫(yī)療等社會(huì)領(lǐng)域企業(yè)以有償取得的建設(shè)用地使用權(quán)、設(shè)施等資產(chǎn)依法抵押融資。著重解決信息不對稱和交易平臺不規(guī)范問題。該實(shí)施方案對交易平臺的優(yōu)化、交易流程的標(biāo)準(zhǔn)化提出了具體要求。每個(gè)市、縣(區(qū))都要充分利用全國土地二級市場交易服務(wù)平臺，建立健全“信息發(fā)布—意向簽約—交易監(jiān)管”的交易流程，提供交易場所，方便市場主體辦理交易事項(xiàng)，如信息發(fā)布、交易合同、權(quán)屬登記、政策咨詢等。著重解決政府服務(wù)和管理方面的問題。方案進(jìn)一步細(xì)化了土地二級市場的交易服務(wù)要求，按照“放管服”改革的要求，全面推行不動(dòng)產(chǎn)登記、交易、繳稅等“一體化服務(wù)”，優(yōu)化了業(yè)務(wù)流程，提高了服務(wù)水平。要加強(qiáng)對中介機(jī)構(gòu)、中介人員的監(jiān)督管理，引導(dǎo)中介機(jī)構(gòu)誠信經(jīng)營，規(guī)范從業(yè)行為。與此同時(shí)，要健全土地二級市場動(dòng)態(tài)監(jiān)測和監(jiān)管體系，加強(qiáng)整體調(diào)控，保持土地市場的平穩(wěn)運(yùn)行。

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