一、【資料背景】

新《土地管理法》于2020年1月1日開始實(shí)施，改變了土地征用、年產(chǎn)值與區(qū)片綜合地價(jià)相結(jié)合的補(bǔ)償方式，規(guī)定統(tǒng)一實(shí)行區(qū)片綜合地價(jià)。區(qū)域綜合地價(jià)是根據(jù)區(qū)域位置、土地價(jià)值和當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會發(fā)展?fàn)顩r等因素綜合確定的，其中征收農(nóng)民集體農(nóng)用地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，包括依法用于社會保障的被征地農(nóng)民的社會保障費(fèi)用、涉及的地上附著物和青苗等。在2010年，青海省率先實(shí)施了《青海省征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和區(qū)片綜合地價(jià)》(政[2010]26號),2015年，又將修訂后的《青海省征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和區(qū)片綜合地價(jià)》(青政[2015]61號)公布，時(shí)隔4年多。土地管理部門規(guī)定，土地征用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)至少每三年調(diào)整一次。

隨著青海省經(jīng)濟(jì)和社會的不斷發(fā)展，現(xiàn)行征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)亟待調(diào)整和更新。因此，《青海省農(nóng)區(qū)片綜合地價(jià)征收管理辦法》將盡快出臺實(shí)施。

二、【解讀分析】

《通知》的主要內(nèi)容有：

第一，基本準(zhǔn)則。在青海省4146個(gè)行政村中，劃分111個(gè)區(qū)域，劃分I-X共13個(gè)等級。寧、湟源縣、湟中縣、大通縣、互助縣、平安區(qū)、樂都區(qū)、民和縣、共和縣、貴德縣、格爾木市、德令哈市等12個(gè)已實(shí)施征地區(qū)片綜合地價(jià)的地區(qū)繼續(xù)保留，其他實(shí)行統(tǒng)-年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)的地區(qū)，按耕地20倍標(biāo)準(zhǔn)，改為征收區(qū)片綜合地價(jià)(新舊標(biāo)準(zhǔn)對比附后)。相對于2015年的土地征用標(biāo)準(zhǔn)，這一區(qū)域的綜合地價(jià)總體上保持穩(wěn)定，局部略有上漲，原因有二：一是行政村區(qū)片和級別調(diào)整少。有373個(gè)行政村參加了調(diào)整，占青海省的9%。應(yīng)該有三種情況：-是西寧市(四區(qū))64個(gè)村未被原區(qū)片劃歸，這次按照不突破村界的原則，把標(biāo)準(zhǔn)高不高，歸為原劃出的較高區(qū)片;例如貴德縣的尕讓鄉(xiāng)松巴村(原標(biāo)準(zhǔn)為2.64萬元/畝)毗鄰阿言詩、俄加、讓等村，基本條件相當(dāng)，這次合并劃為X區(qū)(即3.12萬元/畝);平安區(qū)平安鎮(zhèn)沈家村、白家村(即5.75萬元/畝)毗鄰紅嶺新村、中村、西村、南村等村，這次合并劃為亞區(qū)(即7.41萬元/畝)。與此同時(shí)各村存在的插花地，劃歸該村所轄區(qū)域。比如湟中區(qū)佐署村毗鄰城西區(qū)陰山堂村，湟中區(qū)在城西區(qū)的插花地中，劃為西寧區(qū)。草場統(tǒng)-年產(chǎn)值實(shí)行綜合地價(jià)后，草地價(jià)格上漲較多。2015年度土地征用標(biāo)準(zhǔn)為草場統(tǒng)一年產(chǎn)值的11倍，標(biāo)準(zhǔn)為1276-2365元/畝，在確定了綜合地價(jià)調(diào)整系數(shù)后，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為12802500元/畝，各等級面積增加幅度不大，但部分地區(qū)存在調(diào)高高等級面積面積的現(xiàn)象。在建設(shè)項(xiàng)目中，涉及級別較高的草地多的土地征用補(bǔ)償費(fèi)用增加。

第二，特殊標(biāo)準(zhǔn)。該標(biāo)準(zhǔn)適用于征收集體建設(shè)用地和未利用地;考慮到同一區(qū)域內(nèi)不同類型農(nóng)用地和未利用地之間的明顯差異，以及新舊標(biāo)準(zhǔn)之間的合理銜接，明確除青政[2015]61號文所確定的實(shí)施區(qū)域綜合地價(jià)的范圍外，在土地征用時(shí)，對區(qū)域綜合地價(jià)按面積比例加權(quán)設(shè)定地類調(diào)整系數(shù)：林地調(diào)整系數(shù)為0.3，牧草地調(diào)整系數(shù)為0.03-0.08，按土地征用時(shí)所確定的系數(shù)計(jì)算，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由2400元、2050元、1820元、1280元、1280元四段確定;對未利用地調(diào)整系數(shù)為0.05;非農(nóng)建設(shè)用地需收回國有農(nóng)用地的參照執(zhí)行;國有未利用地原則上不作補(bǔ)償，如已確定為單位和個(gè)人使用的，參照集體未利用地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償;(表中為標(biāo)準(zhǔn)對比)

第三，土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)的分配比例;按規(guī)定應(yīng)確定區(qū)片綜合地價(jià)中土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)的比例，即征地時(shí)集體經(jīng)濟(jì)組織與被征地農(nóng)民之間的分配比例。根據(jù)征地補(bǔ)償費(fèi)用主要用于被征地農(nóng)民的原則，結(jié)合青海省征地補(bǔ)償費(fèi)用全額直接發(fā)放給被征地農(nóng)民的實(shí)際情況，確定了各地區(qū)綜合地價(jià)中征地補(bǔ)償費(fèi)用和安置補(bǔ)助費(fèi)的比例為2:8。

第四，青苗補(bǔ)償。以2015年征地標(biāo)準(zhǔn)確定的年產(chǎn)值統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)為基數(shù)，I-V區(qū)按2500元/畝計(jì)算，VI-X1II區(qū)按0.05元/畝計(jì)算。

第五，新舊標(biāo)準(zhǔn)的銜接。從2020年1月1日起，新修訂的《土地管理法》開始實(shí)施，從2020年1月1日起，在本標(biāo)準(zhǔn)公布實(shí)施期間，省政府受理并批準(zhǔn)的征收土地，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按照《關(guān)于公布調(diào)整后更新的青海省征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和征地區(qū)片綜合地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的通知》(青政〔2015〕61號)規(guī)定執(zhí)行，即：此次公布的區(qū)片綜合地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)中所包含的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，應(yīng)及時(shí)補(bǔ)齊差額。

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